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评论:多举措并施 抑制楼市泡沫岂能仅靠限购

2016-09-18 10:02:12来源:地产中国网0人评论  分享
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摘要:2014年降息至今,随着一二线城市楼市 热度的持续发酵和各地“地王”不断涌现,终于有地方政府开始行动了。继南京提高二套房首付比例、合肥收紧房贷、苏州重启限购政策后,厦门紧急出台针对建筑面积144平方米及以下普通商品住房的限购政策。

2014年降息*今,随着一二线城市楼市 热度的持续发酵和各地“地*”不断涌现,终于有地方*开始行动了。继南京提高二套房首付比例、合肥收紧房贷、苏州重启限购政策后,厦门紧急出台针对建筑面积144平方米及以下普通商品住房的限购政策,同日武汉宣布收紧个人住房贷款政策,二套房贷款首付*比例提升*40%。可以预计,杭州、郑州、福州等 此轮房价短期涨幅过大的城市未来也很有可能加入限购、限贷的行列。

需要指出的是,限购、限贷政策是在2009年全国房价大幅上涨后,2010年存在加速上扬且可能失控背景下提出的,属于短期临时性政策。2014年,随 着经济下行压力的提高,除一线城市外的其他城市普遍退出了限购、限贷政策,短短5年时间,限购、限贷政策经历了两次180度的大转弯。

稍微具备经济学的读者都知道,供需失衡是造成某种商品短期上涨的主要因素,抑制该商品价格*的办法是增加供给满足需求,而非限制需求。短期限制需求政 策虽然操作简单且能达到立竿见影的效果,但毕竟潜在需求还在,被限制者还是会想法设法绕过限制满足需求。仅通过限制政策抑制过热楼市只能解燃眉之急,无法 解决楼市甚*宏观经济存在的根本问题。

评估未来房价走势,一般都遵循短期看库存,中期看货币政策,长期看人口的基本原则。此轮房价上涨正是起始于2014年多次降准、降息政策,居民购房成本节约 与市场流动性充裕促使贷款购房热情不断增加,今年7月的新增信贷几乎全是个人住房贷款。再观察各地楼市的不同表现可以发现,上涨幅度较大的也正是库存量较 小的地区。因而,与其采取限购、限贷措施限制居民购买,不如扩大热点地区的土地供给。

但这又涉及了另一个楼市的根本矛盾,那就是地方*对于土地一级市场的*垄断。在热点地区,地方*早就学会了通过合理安排土地供给以维持土地出让收 入与楼板价的技巧。毕竟,土地出让金收入基本已占据热点地区财政收入的半壁江山。是否还记得当年国研*曾提出的“383”改革方案?其中曾明确提出“深 化土地制度改革,允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场,建立统一土地市场下的地价体系”。一旦允许集体土地入市,势必打破地方*对土地一级 市场的垄断权,一线城市房价只涨不跌的神话很可能一夜破灭。但毕竟此项改革涉及*与地方分税、各地方*实际利益等方面,推进难度可想而知。

除此之外,楼市虚火的另一个深层次矛盾在于,经济脱实向虚的整体格局非但没有改变,甚*还有愈演愈烈的态势。2014年连续降准降息的本意是降低实体经 济的运行成本,提高兼并重组力度,促进供给侧改革,但由于实体经济*率一直处于低位,充沛的流动性再次诠释了什么叫用脚投票,不仅未流入实体经济, 反而义无反顾地进入了房地产领域,且并未如决策者所愿进入三四线亟须去库存的城市,而是一股脑跑到了一二线不需去库存的城市,“资产荒”演变到*变成了 “房地产荒”。

其实,实体经济也并非都产 能过剩,加入WTO以后,我国的可贸易部门基本实现了市场化改革,目前产能过剩也基本集中于可贸易部门,而对于不可贸易部门中的公共服务类来说,目前仍未 完全向民营资本开放。于是,我们看到的结果是在经济仍面临较大下行风险、可贸易部门非常不景气的背景下,教育、医疗等公共服务产品的供给却仍是稀缺资源。

尤其是在全面二孩政策落地后,今年各大医院妇产科普遍都是“一床难求”,排名靠前的*医院一个专家号能被炒*几百上千元,小孩出生以后就更别提了,从 幼儿园到小学、中学、大学都是紧俏资源,为了能上个好点的*中国家长普遍都使尽浑身解数,其中免不了托人找关系,这当中增加了多少机会成本不得而知。在 可贸易部门市场化程度已较高的今天,不可贸易部门的行政性垄断已成为制约经济发展的一大瓶颈。可想,如果这些行业向民资开放的力度能大一些、速度能快一 些,能采取市场化方式增加有效供给,那充沛的流动性还会都挤向房地产吗?应付经济下行的对策还仅是扩大基础设施投资吗?

因此,楼市泡沫是个综合性的复杂问题,单纯站在房地产行业角度考虑问题难免陷入“限购、退出、再限购”的怪圈,与其加大力度“限”不如多下功夫“疏”。 解决根本是不断放开地方*在土地一级市场以及医疗、教育等公共服务行业的垄断,从供给侧增加土地有效供给,从需求侧合理分流资本,避免流动性泛滥导致的 资产泡沫一发不可收拾。

了解更多楼市信息,请拨400-887-1216

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